徘徊10年、备受争议的以房养老终于有了实质性进展。
据中国房地产报记者独家获悉，自去年国务院发文要求推动以房养老后，保监会已开始着手推动以房养老方案的制定。目前已有幸福人寿、平安人寿、新华人寿、泰康之家等6家保险（放心保）公司递交了试点方案，现在已经进入最后审批阶段。对于以房养老方案的具体出台时间，截至发稿，保监会没有给予明确回复。按照国务院35号文的要求，今年一季度应是以房养老方案出台的具体时期。“以房养老方案最迟将于上半年出台。”民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付透露。
据接近保监会的人士透露，以房养老方案确定后，将首先在北京、上海等一线城市试点推广。
“以国务院的红头文件要求开展以房养老试点，这是首次。”幸福人寿董事长、现任监事会主席孟晓苏说。
以房养老在中国已存续10年。2003年，以房养老理念被时任中国房地产开发集团总裁的孟晓苏引入国内，开始发韧。其后，很多城市都计划推出这一养老发展模式，北京、上海、南京等地均有试点。中信银行、中大恒基等机构都曾对这一“舶来品”进行过积极的探索和尝试。
然而，10年过后，这一养老模式仍未能走到现实层面，因受到产权、法规、观念等制约和影响，很多城市的试点最后都无疾而终。
随着老龄化的加剧和养老资源的短缺，2013年国务院发布35号文正式以红头文件的形式要求开展“以房养老”，并指出“这是解决中国养老难题的有效金融补充”。
政策方案的制定、战略定位的确认或将改变以房养老发展中的尴尬局面，业内也频频出现创新试点。但10年徘徊路也给市场带来了更多的担忧和迟疑。
“以房养老需要各个部门的政策和整个流通环节的配套，这不是一件容易的事情，新的方案能落实到哪一步还有待判断。”一位长期关注以房养老发展的业内人士表示。
随着以房养老新方案的出台和试点的实施，其能否真正落地还需拭目以待。
$方案初现
2013年9月14日，国务院发布35号文首次明确指出“要求开展住房反向抵押养老保险试点”。
不久，幸福人寿就接到了来自保监会要求递交试点方案的任务。2013年11月，幸福人寿专门成立了“住房反向抵押养老保险”课题组，并按照计划于2013年12月3日向保监会提交了《幸福反向抵押养老保险实施方案》。
“原定于今年1月发布的方案将延迟推出，现在仍是上报阶段，具体发布时间要看保监会的安排。”幸福人寿课题组范主任说。
据悉，幸福人寿已经基本完成了产品的设计研发与模型测算工作，该款产品将主要针对65岁以上老人，具体方式是老人将房子增名或抵押给保险公司，投保老人可一直住在房子里，老人过世之后，保险公司方可处置房屋。
除了幸福人寿，平安人寿、新华人寿、泰康之家等6家保险公司也参与了此次保监会以房养老方案的制定，并都参与了保监会去年年底组织的几次内部会议。对于上述几家保险公司的以房养老方案，中国房地产报记者也一一进行联系，但对方都以在筹备阶段为由拒绝透露。按照计划，这些公司的产品应该要在一季度面世。
“不止保监会，国务院常务会议后，住建部、民政部等部门也在做工作。”孟晓苏说。在方案设定初期，他就建议保监会、民政部应邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计。
“以房养老作为一个保险产品，是一种设计最为精妙、计算最为复杂、涉及政策因素最多、牵涉社会观念最强、对有需要的老人益处最大的特殊保险产品。真正做起来需要住建、民政、财政等多部门的配合，单靠一个部门肯定会有障碍。”孟晓苏说。
据詹成付透露，保监会方案制定的几次会议，民政部也都派人参加了。“即将推出的以房养老方案实施方式也更为广泛。老人可以选择抵押房子用来养老，也可以选择把房子出租，租金加上养老金会使老人在养老机构中生活得很好”。
詹成付称，“方案是积极稳妥的，不只是卖自己的房子”。
2013年10月21日北京市民政局也首次提出以房养老概念，鼓励开展以房养老试点业务。北京市老龄办也透露，目前正在论证研究以房养老以及针对企业的相关鼓励措施。
孟晓苏表示，现在以房养老上升到国家战略层面，多部门参与协调、主动配合，进展就会快了，试点首先将选择在北京、上海、广州、杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市进行。
$回应滞涩
以房养老方案的出台已箭在弦上，但市场的回应却有些滞缓晦涩。
交通银行、光大银行、招商银行、农业银行等在接受关于“以房养老试点方案出台后银行方面的推进计划”的询问时均无回应。
国内第一家试点以房养老的中信银行也称没有最新动作。中国房地产报记者在走访中信银行营业试点和致电其客服时发现，这项业务在各营业点还有保存，业务类型依然是之前的模式：“养老按揭贷款，具体是老人本人或者法定赡养人以房子为抵押获得贷款，用途必须是为老人养老，期限不超过10年。”但显然客服和工作人员对这项“压箱底”的业务并不熟悉和了解。
中信银行办公室宣传部工作人员称，中信银行没有参与最新的以房养老方案制定和试点计划。并表示中信银行之前推出的养老按揭服务“由于产权期限和实际处置方面有不确定性，更主要是由于中国老年人群体的观念和意识问题，实际推广效果一般”，目前并没有这项业务新的动向。
另据中国农业银行内部人士透露，早在多年以前，农业银行已经开始研究“倒按揭”，但由于实际实施难度过大一直没有付诸实践。他指出制约银行的主要是技术操作上的难度，包括“倒按揭”利率的确定、房产价值的评估、老人生命的预期等。尤其是预测寿命测算的经验。
面对银行的冷淡，北京安信颐和控股有限公司（以下简称“安信颐和”）总经理赵军称，这主要由于对银行来说缺乏生存压力和业务考核机制，因此以房养老这种利小、风险相对较大的业务对他们来说没有吸引力。
而在保险圈，对以房养老也同样疑窦重重。某保险公司高层称，“开展这些业务还需要很多政策支持。”
北京首家探索以房养老的中大恒基房地产经纪公司对新政反应亦很冷淡。
根据中大恒基的模式设计，老人与中介机构签订协议，出租自己房屋，租金直接给养老院。老人可选择是按年还是按月收租金。这样的操作模式，被认为“符合传统价值观念”。“可是由于很少老人参与，早就不了了之了。现在都没有再提起过了。”中大恒基内部人士称。
卡罗琳养老投资有限公司董事长樊炎冰表示，市场之所以观望迟疑，回应不积极，主要还是当前的市场环境所致。“实际上，和10年前相比以房养老面临的很多障碍依然没有得到解决，大家不是没有热情做，而是现在缺乏统一平台，业务割裂太严重。是否能够真正落地，还需政府协调推进”。
$城商行的尝试
和国有银行、中央银行态度不同，地方银行这些年对以房养老的关注度在提高。
据赵军介绍，随着“富房少钱”老人逐步迈入重度老龄化，他们的观念也会相对发生变化，以房养老有望成为一种补充的养老支付方式。目前安信颐和在常州的养老项目正在进行以房养老试点。
北京安信颐和是联想控股成员企业，专注于健康养老机构运营管理。在他们的规划和设想里，这种以房养老模式将由养老机构、银行和老人三方组成。老人或者赡养子女将自有产权房产抵押给银行，以养老机构的资产做担保，之后老人便可免费入住养老公寓。老人生命存续期间，养老公寓为其垫付养老费用；当其身故后，养老公寓成为抵押房产的所有者。
“对养老机构来说，普遍面临入住率低的问题，中国老人有房的多有钱的少，如果老人用房子来支付养老费用，可以作为入住率的有效应对。”赵军指出，“而银行实际上是不愿意处置房产的，对他来说只能做坏资产处理。他们想挣的其实是老人按揭消费费用的利息，所以这种合作是有市场的。”
赵军表示，这种尝试在理论上是完全可行的，也存在一定的消费需求（因为有老人咨询过），但是对养老运营商来说压力过大，原因是老人的支付能力越来越弱，所以银行不愿只用老人的房产做抵押，需要有品牌影响力的养老机构来做担保。这样虽然可以最大程度降低银行的风险，“但将全部风险转嫁给了养老机构。”
上述业内人士表示，这种“倒按揭”由于老人不能领取现金，得到的仅仅是以现金计价的各种服务，细究起来并非严格意义上的“倒按揭”。但从实际需求上来看，可行性还是很强。由于联想控股下面有银行、养老机构和房产，联想完全可以把这三方的流通环节打通，整合操作。
“只是这种模式的运营主体是养老机构，对联想来说，是有这样的实力。可是一般的养老机构由于支付能力和处置房产的能力没有那么强，并且随时面临倒闭风险，还是有很大风险。一定要有品牌影响力的、有实力的养老机构来做主体才可以。”上述业内人士表示。
尽管问题颇多，安信颐和目前还是与一些城市银行进行了初步洽谈，“这些银行表示出了很大的兴趣”。
$艰辛探索下的曙光
从2003年的3月28日温家宝总理看到孟晓苏的信，并批准开办反向抵押贷款报告开始，以房养老就开始了在中国的漫长探索。
2006年，孟晓苏创办幸福人寿保险股份有限公司，目的之一就是试水以房养老。但进展迟缓，“金融机构担心房价会跌，民众则担心房价会涨，抵押后亏本。双方的掣肘，形成了一个很不利的市场环境。”孟晓苏称。
2007年年中，拥有政府背景的上海市公积金管理中心推出“以房自助养老”的模式。这一模式是：65岁以上的老人将自己名下房产卖给公积金中心，可一次性收取房款；该房屋由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同；老人可按租期年限，将租金一次性付与公积金管理中心。然而，沪媒报道，2010年，以房养老上海试点早已停止，上海市公积金管理中心表示，“无恢复时间表”。
此外，“南京试点”也广被报道。2005年4月，南京汤山留园公寓试水“给我房子、替你养老”业务。拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人，可自愿将房产抵押给老年公寓，并入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租，用于缴纳养老费用。老人去世后，房屋产权归老年公寓所有。两年后，当地媒体的调查却称，该公寓只有4名老人入住，留园老年公寓即将进行工商注销。
和中信银行、中大恒基的尝试遭遇相同，这些地方政府或者机构的试点遇到的主要难题就是没有老人客源。
“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易做出选择。
国内老人“靠儿不靠房”的传统观念根深蒂固，老人和子女对变卖产权都从心里抵触，而且居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏。这使得试点开展参与的老人往往寥寥无几，难以为继。
而对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。
对此，孟晓苏也特意回应，“2007年的物权法已经表明，70年产权到期后自动续期，担心产权的问题完全是杞人忧天。”但由于并没有相关可参考案例，在金融机构风险评估里，这依然是重要一环。
业内专家指出，试点从“失独、无子女老人”开始进行的考虑是对的，但政府还应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠；对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。
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